Na první pohled láska, na druhý pohled problém za statisíce. I tak může dopadnout koupě vysněné nemovitosti. Na co si dát pozor, co prověřit a kdy raději zbystřit? Představte si to. Přijdete na prohlídku bytu nebo domu, otevřou se dveře a vy už v duchu vybíráte sedačku, plánujete barvu kuchyňské linky a přemýšlíte, kam postavíte…
„Vždyť se známe, nějaká smlouva je zbytečná.“ Věta, která může být začátkem krásného přátelství. Nebo také velmi drahého problému. Představte si, že vlastníte byt, který chcete pronajímat. Ozve se sympatický zájemce, působí slušně, má práci, dobře se s ním povídá a při prohlídce vám dokonce pochválí záclony. Dohodnete se na nájemném, potřesete si rukou, předáte…
Našli jste kupce na svou nemovitost? Gratulujeme! Šampaňské už se chladí, v hlavě plánujete, za co utratíte peníze, a nový majitel si možná už vybírá barvu do obýváku. Jenže pozor. Od věty „Bereme to!“ k předání klíčů vede ještě poměrně dlouhá cesta. Právě na ní se rozhoduje, jestli prodej proběhne hladce, nebo se promění v…
Prodat nemovitost za co nejvyšší cenu chce pochopitelně každý. Jenže mezi cenou, kterou si majitel přeje a částkou, kterou je kupující ochoten zaplatit , je někdy pořádná propast. Právě v téhle propasti často mizí čas, zájemci i peníze. Pojďme se podívat na nejčastější chyby při stanovení prodejní ceny a vysvětlit si, proč vyšší cenovka automaticky neznamená výhodnější prodej. 1. Soused prodal za šest milionů. Můj dům je přece lepší! Tohle je klasika, kterou zná snad každý realitní makléř. „Víte, soused vedle prodal dům za šest milionů, a přitom nemá ani tak hezkou kuchyň jako my. Takže pod sedm rozhodně nepůjdeme!“ Na první pohled logická úvaha. Jenže realitní trh nefunguje jako soutěž o nejhezčí kuchyň v ulici. Dvě nemovitosti stojící vedle sebe mohou mít výrazně odlišnou hodnotu. Rozhoduje jejich technický stav, dispozice, velikost pozemku, energetická náročnost, právní stav, možnosti využití i řada dalších detailů. Hlavně! Víme vůbec, za kolik soused skutečně prodal? Nebyla jeho nemovitost v nabídce za šest milionů a nakonec se prodala za pět a půl? Pamatujte: Cena uvedená v inzerátu není důkazem skutečné tržní hodnoty. Je to především představa prodávajícího. 2. Investovali jsme do rekonstrukce dva miliony, tak je přece musíme dostat zpátky! Nová kuchyň, krásná koupelna, designová podlaha a obklady dovezené téměř z druhého konce světa. Rekonstrukce stála dva miliony, takže hodnota domu musí být minimálně o dva miliony vyšší. Jenže nemusí. Kupující neplatí za vaše účtenky. Platí za hodnotu, kterou pro něj nemovitost představuje. Kuchyňská linka za půl milionu může být snem současného majitele, ale pro nového kupujícího třeba jen důvodem, proč bude muset investovat do její výměny. Růžové obklady v koupelně? Ty mohou být podle prodávajícího vrcholem elegance, zatímco kupující už v duchu objednává bourací kladivo. Samozřejmě existují rekonstrukce, které cenu nemovitosti výrazně ovlivňují. Typicky nová střecha, kvalitní okna, zateplení nebo modernizace technických rozvodů. Zásadní rozdíl je mezi tím, kolik rekonstrukce stála, a tím, o kolik zvýšila tržní hodnotu nemovitosti. Tyto dvě částky rozhodně nemusí být stejné. 3. Dáme vyšší cenu. Slevit můžeme vždycky! Možná nejčastější a zároveň jedna z nejdražších chyb. Prodávající si řekne: „Zkusíme osm milionů. Když se nikdo neozve, snížíme na sedm a půl.“ Zní to rozumně. Vždyť snížit cenu lze kdykoliv. Jenže tak jednoduché to není. Když se nemovitost objeví na trhu jako novinka, má přirozeně největší šanci upoutat pozornost lidí, kteří podobné bydlení aktivně hledají. Pokud je ovšem výrazně předražená, zájemci ji většinou rovnou vyřadí ze svého výběru. Některým se dokonce vůbec nezobrazí, protože cenou přesahuje jejich nastavený filtr. Po několika týdnech přijde první sleva, potom druhá, a mezitím se z atraktivní novinky stává nemovitost, která už na realitních serverech nějakou dobu visí. Kupující začínají přemýšlet: „Proč to pořád nikdo nekoupil? Není tam nějaký problém?“ Nemovitost přitom může být naprosto v pořádku, jen cena byla od začátku zbytečně vysoká. Správně nastavená cena při vstupu na trh bývá často mnohem účinnější než postupné opravování přehnaných očekávání. 4. Když se z nemovitosti stane realitní ležák Představte si dva podobné domy. První se objeví v nabídce za odpovídající tržní cenu. Zaujme několik kupujících, proběhnou prohlídky a během relativně krátké doby se najde vážný zájemce. Druhý majitel chce o milion více. První měsíc se nic neděje, druhý také ne, třetí měsíc už začíná být nervózní. Po půl roce přichází výrazné snížení ceny…
Při prodeji nemovitosti se řeší spousta dokumentů. List vlastnictví, půdorysy, stavební dokumentace, smlouvy, vyúčtování energií… a někde mezi tím se objeví také PENB neboli průkaz energetické náročnosti budovy. A reakce bývá někdy podobná: „Jo, energetický štítek. Ten potřebujeme jen proto, že to chce zákon. Jenže právě tady je škoda považovat PENB za další papír do šanonu….
Kuchyňská linka zůstává. Dobře. A co vestavná trouba? Lednice? Lustr nad jídelním stolem? Vestavěná skříň? Zahradní domek? A co robotická sekačka, která poslušně krouží po zahradě? Možná to zní jako detail, ale právě vybavení domu nebo bytu dokáže při předání nemovitosti vytvořit docela slušné realitní drama. Kupující při prohlídce vidí krásný interiér a automaticky předpokládá,…
Prodej nemovitosti patří k největším finančním transakcím v životě. Přesto si lidé někdy vybírají makléře podle toho, kdo jim naslibuje nejvyšší cenu, nabídne nejnižší provizi nebo se ozve jako první. To je trochu jako vybírat chirurga podle nejlevnějšího parkování před ordinací. Chcete-li zjistit, komu svěříte byt, dům nebo pozemek, uspořádejte si malé výběrové řízení. Nemusíte…
Přijedete na prohlídku. Slunce svítí, výhled je nádherný a v duchu už rozhodujete, kam zasadíte jabloň. V tu chvíli je dobré na chvíli zastavit představivost a vytáhnout číslo parcely. Pozemek totiž může vypadat jako ideální místo pro dům, a přesto jeho využití omezí územní plán, chybějící přístup nebo náklady na připojení sítí. 1. Územní plán:…
Koupě nemovitosti patří k největším finančním rozhodnutím v životě. Přesto se někdy rozhodujeme překvapivě rychle, stačí hezký obývací pokoj, slunná terasa nebo představa, kam postavíme sedačku. Emoce jsou při výběru bydlení přirozené, ale neměly by zastínit důležité skutečnosti. Dobrá nemovitost totiž není jen ta, která se vám líbí. Měla by odpovídat vašim potřebám, být v přijatelném…
Byt může mít krásnou kuchyň, novou koupelnu, příjemný výhled a přesně takovou dispozici, jakou hledáte. Při rozhodování o koupi byste se však neměli soustředit pouze na to, co se nachází za vstupními dveřmi. Společně s bytem totiž kupujete také podíl na společných částech domu a tím i část odpovědnosti za jejich stav, údržbu a budoucí opravy….
