Spoluvlastnictví nemovitosti: jak se domluvit, prodat a nezbláznit se

Má nemovitost více vlastníků a každý má jiný názor, co s ní dál? Jeden chce prodat, druhý čekat, třetí pronajímat a čtvrtý raději nebere telefon. V článku Vám vysvětlíme, jak spoluvlastnictví funguje, jaké možnosti máte a proč je lepší řešit vše včas, než se z domu po babičce stane rodinné bitevní pole.

Zdědili jste dům se sourozenci? Vlastníte pozemek společně s dalšími členy rodiny? Nebo máte nemovitost napůl s bývalým partnerem a každý z Vás má úplně jinou představu, co dál? Na papíře to vypadá jednoduše. Každý má svůj podíl, všichni jsou vlastníci a nějak se přece domluvíte. Jenže v praxi to někdy bývá složitější než samotný prodej nemovitosti. Jeden chce prodat hned, druhý chce počkat, třetí by nemovitost pronajímal a čtvrtý se neozývá vůbec. Spoluvlastnictví nemovitosti nemusí být problém. Problém většinou nastane až ve chvíli, kdy se vlastníci nedokážou domluvit, nemají jasné informace a každý vychází jen ze svého pocitu.

Co znamená, že má nemovitost více vlastníků?

Pokud má nemovitost více vlastníků, mluvíme nejčastěji o podílovém spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník má určitý podíl, například jednu polovinu, jednu třetinu nebo třeba jednu osminu. Důležité je vědět, že spoluvlastnický podíl neznamená, že jednomu patří kuchyň, druhému půda a třetímu kus zahrady za kůlnou. Podíl vyjadřuje, jakou částí se daný vlastník podílí na právech a povinnostech k celé nemovitosti. A právě tady často začínají první nedorozumění. Někdo má pocit, že když vlastní větší podíl, může rozhodnout úplně o všem. Jiný zase očekává, že bez jeho souhlasu se nesmí udělat vůbec nic. Realita je ale složitější a vždy záleží na tom, jaká konkrétní věc se řeší.

Nejčastější situace z praxe

Se spoluvlastnictvím se lidé nejčastěji setkávají po dědictví. Rodiče nebo prarodiče zanechají dům, chatu, byt nebo pozemky více dědicům a najednou je potřeba rozhodnout, co s nimi bude dál.

Typické situace vypadají například takto:

• jeden ze sourozenců chce nemovitost prodat,
• druhý by ji chtěl zachovat „na památku“,
• třetí by ji rád pronajímal,
• jeden z vlastníků v domě bydlí a ostatní z toho nic nemají,
• někdo platí opravy a ostatní se na nákladech nepodílí,
• část vlastníků chce realistickou cenu, jiní mají představu podle souseda, internetu nebo věty „za to bych to nikdy neprodal“.

A pak přichází klasická otázka: kdo má vlastně pravdu?

Může jeden spoluvlastník prodat celou nemovitost?

Krátká odpověď zní: ne, jeden spoluvlastník nemůže sám prodat celou nemovitost za všechny ostatní. Může nakládat se svým spoluvlastnickým podílem, ale pokud se má prodávat celá nemovitost, je potřeba dohoda všech vlastníků, kteří budou prodávat své podíly. V praxi to znamená, že u kupní smlouvy musí spolupracovat všichni prodávající spoluvlastníci.

A tady je rozdíl, který si lidé často pletou: Prodat svůj podíl můžete. Prodat celou nemovitost bez ostatních nemůžete.

Prodej samotného podílu je ale většinou méně výhodný. Kupující obvykle nechce kupovat jen část problému, vstupovat do rodinných sporů nebo řešit nemovitost s lidmi, které nezná. Proto se samotné podíly prodávají hůře a často za nižší cenu než odpovídající část hodnoty celé nemovitosti.

Co když jeden chce prodat a druhý nechce?

Tohle je jedna z nejčastějších situací. Jeden vlastník potřebuje peníze, druhý má k nemovitosti citový vztah, třetí čeká na lepší trh a čtvrtý říká, že „teď určitě ne“.

V takové chvíli je nejlepší nehádat se hned o cenu, ale nejdřív si ujasnit možnosti.

1. Jeden spoluvlastník odkoupí podíly ostatních

Pokud má některý ze spoluvlastníků o nemovitost zájem a chce si ji ponechat, může ostatní vyplatit. Výhodou je, že nemovitost zůstane v rodině a ostatní dostanou peníze. Důležité ale je stanovit férovou tržní cenu. Ne cenu podle pocitu, ne cenu „co říkal známý“, ale reálnou hodnotu, za kterou je nemovitost v daném místě a stavu obchodovatelná.

2. Společný prodej celé nemovitosti

Z pohledu ceny bývá společný prodej celé nemovitosti často nejrozumnější variantou. Kupující získá celou nemovitost bez spoluvlastnických komplikací a prodej je pro trh srozumitelnější. Základem je ale shoda vlastníků na ceně, postupu, prezentaci a podmínkách prodeje. Tady velmi pomáhá nezávislý pohled realitního makléře. Ten by neměl stát na straně jednoho vlastníka proti druhému, ale pomoci najít řešení, které je obchodně i lidsky přijatelné.

3. Pronájem nemovitosti

Někdy se vlastníci nechtějí nemovitosti zbavit, ale zároveň ji nevyužívají. V takovém případě může dávat smysl pronájem. Ani pronájem ale není kouzelné řešení pro všechny případy. Je potřeba domluvit, kdo bude řešit nájemníky, opravy, vyúčtování, daně, pojištění a rozdělení příjmů. Bez jasných pravidel může pronájem vytvořit další prostor pro spory.

4. Rozdělení nemovitosti

U některých pozemků může být možné jejich rozdělení. Každý vlastník pak získá konkrétní část a může s ní dál nakládat samostatně. U domů nebo bytů je to ale často složité nebo nereálné. Vždy záleží na konkrétní nemovitosti, přístupu, územním plánu, technických možnostech a právním stavu.

5. Prodej samotného spoluvlastnického podílu

Pokud dohoda dlouhodobě není možná, může některý vlastník zvažovat prodej svého podílu. Je ale potřeba počítat s tím, že takový prodej může být komplikovanější a méně výhodný. Kupující si totiž nekupuje celou nemovitost, ale pouze podíl. A spolu s ním často i nutnost domlouvat se s ostatními spoluvlastníky.

6. Soudní řešení

Pokud se vlastníci nedokážou domluvit vůbec, může dojít i na soudní zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. To je ale krajní varianta. Soudní cesta bývá delší, dražší a emočně náročnější. Většinou je lepší pokusit se nejdřív o dohodu, ocenění nemovitosti a férový návrh vypořádání.

Co si ujasnit dřív, než začne rodinná válka?

Než se pustíte do hádek o tom, kdo má pravdu, doporučujeme si připravit několik základních informací.

• Kdo je skutečně vlastníkem?

Prvním krokem je kontrola listu vlastnictví. Zjistíte z něj, kdo je vlastníkem, jaké má podíly a jestli jsou na nemovitosti zapsaná omezení, například zástavní právo, věcné břemeno nebo exekuce.

• Jaká je reálná tržní hodnota?

Velmi častý problém je, že každý spoluvlastník má o ceně jinou představu. Jeden vychází z inzerátů, druhý ze sousedova prodeje, třetí z citové hodnoty a čtvrtý z toho, kolik by „potřeboval dostat“. Jenže tržní cena není přání. Je to cena, za kterou je nemovitost reálně prodejná v daném čase, místě a stavu.

• Jaký je technický stav nemovitosti?

U starších domů, chalup nebo bytových domů bývá důležité vědět, jaký je skutečný stav nemovitosti. Střecha, vlhkost, rozvody, odpady, vytápění, přístup, dokumentace, kolaudace nebo případné černé stavby mohou cenu výrazně ovlivnit.

• Co vlastně každý vlastník chce?

Někdy se ukáže, že spor není o nemovitost, ale o komunikaci. Jeden chce peníze, druhý jistotu, třetí čas a čtvrtý se bojí, že bude poškozen.

Proto má smysl si na začátku říct, co je pro každého důležité. Až potom hledat řešení.

Jak může pomoci realitní kancelář?

Realitní makléř v takové situaci není jen člověk, který „dá nemovitost na internet“. U nemovitostí s více vlastníky často pomáhá hlavně s komunikací, cenou a nastavením celého procesu.

Může pomoci například s:

• odhadem reálné tržní ceny,
• vysvětlením možností prodeje,
• přípravou podkladů,
• komunikací mezi spoluvlastníky,
• nastavením férového postupu,
• prezentací nemovitosti,
• výběrem kupujícího,
• koordinací smluv, úschovy a převodu.

Často pomůže už jen to, že do situace vstoupí někdo nezávislý. Někdo, kdo nemá rodinnou historii, neřeší staré křivdy a soustředí se na výsledek.

Největší chyba? Čekat, že se to vyřeší samo

Nemovitost s více vlastníky se sama od sebe většinou nevyřeší. Naopak. Čím déle se situace odkládá, tím častěji přibývají další problémy. Dům chátrá, pozemek zarůstá, náklady běží, vztahy se zhoršují a cena nemusí růst tak, jak si vlastníci představovali. Proto je lepší začít včas. Ne hned soudem, ne hádkou u nedělního oběda, ale klidným zjištěním možností.

Závěr

Spoluvlastnictví nemovitosti není žádná tragédie. Může být ale velmi náročné, pokud každý vlastník očekává něco jiného a nikdo nechce udělat první krok. Nejdůležitější je zjistit skutečný právní a technický stav nemovitosti, stanovit reálnou cenu a otevřeně si říct, jaké jsou možnosti. Někdy je nejlepším řešením prodej. Jindy vyplacení jednoho z vlastníků, pronájem nebo jiné vypořádání. Každopádně platí jedno: čím dříve začnete situaci řešit, tím větší šance je, že najdete rozumné řešení bez zbytečných sporů. Řešíte nemovitost, kterou vlastní více lidí, a nevíte, jak postupovat? Ozvěte se nám. Pomůžeme Vám zjistit reálnou hodnotu, vysvětlíme možnosti a provedeme Vás celým procesem tak, aby byl co nejklidnější pro všechny zúčastněné.

ERS reality,  když je vlastníků víc než názorů, pomůžeme najít cestu.